Grundstücksrecht


Die gesetzlichen Grundlagen des Grundstücksrechts finden sich überwiegend im BGB, dem Bürgerlichen Gesetzbuch.

 

Das Grundstücksrecht regelt alle Fragen, die sich auf die Rechte von Grundstücken beziehen. Geregelt werden insbesondere alle Rechtsfragen zum Grundstückskaufvertrag sowie zu den dinglichen Rechten an Grundstücken, also zum Beispiel Fragen zur Bestellung einer Grundschuld oder einer Hypothek, eines Nießbrauchs- oder Wohnungsrechts. Für Eigentumswohnungen gelten im Wesentlichen die gleichen Regelungen.

 

Fragen zum Grundstücksrechts treten meist dann auf, wenn ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung gekauft oder verkauft wird. Beim An- und Verkauf einer Immobilie müssen die im Grundstücksrecht geregelten Formvorschriften zwingend eingehalten werden, da sonst der gesamte Vertrag nichtig ist. Dies ist auch gut so, denn sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer geht es meist um viel Geld, und keiner möchte eine böse Überraschung erleben.

 

Kaufverträge über Grundstücke, Häuser, Eigentumswohnungen und Erbbaurechte müssen daher von einem Notar beurkundet werden.

 

Der Notar wird Ihnen einen in Bezug auf die grundlegenden Regelungen standardmäßig vorformulierten Vertrag übersenden, den Sie gründlich durchlesen und durch einen im Grundstücksrecht versierten Anwalt prüfen lassen sollten. Die zusätzliche Prüfung des Entwurfs durch einen Anwalt bietet den Vorteil, dass der Anwalt, der allein die Interessen seines Mandanten zu vertreten hat, sicherstellt, dass der Standardvertrag den individuellen Bedürfnissen seines Mandanten angepasst wird und die Besonderheiten des konkreten Vertragsverhältnisses im Entwurf wiedergegeben werden.

 

Der Notar wird für Sie das Grundbuch einsehen, dazu ist er verpflichtet.

 

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist der Notar ist jedoch nicht verpflichtet, die Teilungserklärung und die Beschlüsse der Wohnungseigentümer-gemeinschaft zu prüfen und mit Ihnen zu erörtern. Die Teilungserklärung regelt z.B. welche Räume zu Ihrer Eigentumswohnung gehören und welche Flächen des Grundstücks Sie entweder allein oder nur gemeinsam mit Ihren zukünftigen Nachbarn nutzen dürfen. In der Teilungserklärung wird auch geregelt, welchen Einfluss die einzelnen Eigentümer in der Eigentümerversammlung haben und welche Kosten Sie als zukünftiger Eigentümer zu tragen haben. Welche Teilungserklärung gültig ist, erfährt man nur, wenn man in das Grundbuch schaut. Die künftig auch für Sie als neuen Eigentümer geltenden Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft finden sich in den Protokollen der Eigentümerversammlung. In den Eigentümerversammlungen können Beschlüsse gefasst werden, die die in der Teilungserklärung getroffenen Vereinbarungen abändern. Es ist daher wichtig, sich vom Verkäufer einen aktuellen Grundbuchauszug, die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen Jahre (mindestens der letzten 3 Jahre) vorlegen und diese Unterlagen zusammen mit dem Entwurf des Kaufvertrages durch einen Anwalt prüfen zu lassen. Nur so können Sie sicher sein, nichts übersehen zu haben.

 

Kaufen Sie ein Grundstück, ist neben der Prüfung des Kaufvertragsentwurfs die sorgfältige Prüfung des Grundbuchauszuges sehr wichtig. Im Grundbuch wird unter anderem eingetragen, ob Nachbarn Teile ihres Grundstücks z.B. als Überfahrt nutzen dürfen. Welchen Umfang diese Rechte haben, kann man allein durch die Einsicht in das Grundbuch nicht abschließend klären. Hierzu muss man sich die sogenannten Eintragungsbewilligungen vorlegen und durch einen Anwalt prüfen lassen. Nur so schützen Sie sich vor möglichen bösen Überraschungen.

 

Oft werden Häuser oder Wohnungen verkauft, die der Verkäufer noch nicht fertiggestellt hat. In einem solchen Fall wird ein Bauträgervertrag geschlossen. Da Sie das Haus oder die Wohnung vor Unterzeichnung noch nicht besichtigen können, sind eine genaue Baubeschreibung und die Baupläne besonders wichtig. Diese Unterlagen müssen Sie sich als Käufer rechtzeitig vor der Beurkundung zusammen mit dem Kaufvertragsentwurf aushändigen lassen. Den Kaufvertrag über ein noch nicht festgestelltes Objekt nennt man Bauträgervertrag. Der Bauträgervertrag muss besonderen gesetzlichen Voraussetzungen entsprechen, die in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt sind. Der Bauträgervertrag muss Regelungen enthalten, durch die sichergestellt wird, dass Sie als Käufer den Kaufpreis erst zahlen müssen, wenn Sie sicher sein können, dass der Verkäufer (Bauträger) seinerseits seine Verpflichtung zur Errichtung eines mangelfreien Hauses oder einer mangelfreien Wohnung auch wirklich und rechtzeitig erfüllt. Bauträgerverträge sind besonders umfangreich und für den Laien schwer zu verstehen. Umso wichtiger ist es, vor Abschluss eines Bauträgervertrages anwaltlichen Rat einzuholen und sämtliche Vertragsunterlagen prüfen zu lassen.

 

Je gründlicher und gewissenhafter der Vertragsschluss vorbereitet wird, umso geringer ist die Gefahr, dass nach der Unterzeichnung des Vertrages Probleme auftauchen, die langwierige und teure Prozesse nach sich ziehen.

 

Wir überprüfen für Sie den Entwurf Ihres Kaufvertrages und begleiten Sie als Ihr Rechtsanwalt bei Vertragsverhandlungen. Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung bei der Vertragsgestaltung und Vertragsdurchführung im Bereich des Kaufs und des Verkaufs von Grundstücken und Eigentumswohnungen werden wir gemeinsam mit Ihnen ein Vertragswerk gestalten, dass Ihre Interessen optimal berücksichtigt.

 

Informieren SIe sich auf unserer Service Seite über die Angebote des Vertrags-Checks.