Wohnungseigentumsrecht


Das Wohnungseigentumsrecht, das im Wesentlichen im WEG (Wohnungseigentumsgesetz) normiert ist, regelt, wie ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden kann und welchen Inhalt die einzelnen Wohnungseigentumsrechte haben.

 

Neben diesen für die Schaffung von Wohnungseigentum grundlegenden Rechtsfragen trifft das Wohnungseigentumsrecht Regelungen für die teils komplexen Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander. Das Wohnungseigentumsrecht befasst sich daneben mit den Aufgaben von Hausverwaltern und Hausverwaltungen, insbesondere auch mit der korrekten Verteilung von Verwaltungs- und Betriebskosten.

 

Mit dem Wohnungseigentumsrecht kommt man das erste Mal meist dann in Berührung, wenn man eine Eigentumswohnung kauft.

 

Der Käufer einer Wohnung erwirbt nicht nur das Eigentum an der Wohnung, sondern gleichzeitig auch einen Anteil an dem gesamten Gebäude und an dem Grund und Boden, auf dem das Haus steht.

 

Was Gegenstand des Kaufvertrages ist, regelt die auf Grundlage des WEG erstellte Teilungserklärung. In der Teilungserklärung wird bestimmt, welche Räume zum Sondereigentum (der Wohnung) gehören, welchen Umfang das Gemeinschaftseigentum hat und ob ggf. einzelnen Eigentümern das Recht eingeräumt ist, Teile des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der anderen Eigentümer allein zu nutzen (Sondernutzungsrechte).

 

Das Wohnungseigentum unterscheidet also zwischen dem Sondereigentum(der Eigentumswohnung) und dem Gemeinschaftseigentum. Zum Gemeinschaftseigentum zählen neben den von allen Eigentümern zu nutzenden Gebäudeeinheiten (z.B. Hausflur, Waschküche, Fahrradkeller, Garten) auch die wesentlichen Gebäudeteile (z.B. tragende Stützwände, Außenfassade, Dach, Hauptleitungen, Fallrohre).

 

Nicht immer müssen die nach der Teilungserklärung zum Sondereigentum gehörenden Räume der Wohnung mit den Räumen übereinstimmen, die man bei der Besichtigung vor Ort als Wohnung präsentiert bekommt. Das Gleiche gilt für Boden- und Kellerräume, Garagen oder Tiefgaragenstellplätze. Der Verkäufer kann dem Käufer aber nur das verkaufen, was nach der gültigen Teilungserklärung zum Sondereigentum an der Wohnung gehört. Wurde z.B. nach der Erstellung der Teilungserklärung das Haus umgebaut, und hat sich die Lage der zur Wohnung gehörenden Räume verändert, kann das dazu führen, dass Sondereigentum an der umgebauten Wohnung nicht entstanden ist, und der Käufer die Wohnung mit dem aktuellen Grundriss gar nicht erwerben kann.  


Vor Abschluss eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung sollte man sich daher vom Verkäufer einen aktuellen Grundbuchauszug und die Teilungserklärung vorlegen und von einem spezialisierten Anwalt überprüfen lassen. Aus dem Grundbuchauszug kann man erkennen, welches die aktuelle Teilungserklärung ist. Aus der Teilungserklärung ergibt sich, welche Räume rechtlich zu der Wohnung gehören.

Die Zuordnung von Sonder- oder Gemeinschaftseigentum und die Teilungserklärung sind aber nicht nur für die Frage entscheidend, was Gegenstand eines Kaufvertrages ist. Die Teilungserklärung und der Umfang des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums regeln daneben die Fragen der Kostentragung von Instandsetzungsmaßnahmen und die Möglichkeit von baulichen Veränderungen.


Während das Gemeinschaftseigentum auf Kosten der gesamten Eigentümergemeinschaft instand gehalten werden muss, mit der Folge, dass jeder Wohnungseigentümer entsprechend seines in der Teilungserklärung festgelegten Anteils an den Kosten beteiligt wird, muss das Sondereigentum auf alleinige Kosten des jeweiligen Sondereigentümers instand gehalten werden.

 

Bei den baulichen Veränderungen gilt der Grundsatz, dass das Gemeinschaftseigentum nicht ohne Zustimmung der übrigen betroffenen Wohnungseigentümer verändert werden darf, § 22 Abs. 1 WEG. Beim Sondereigentum sind die Gestaltungsmöglichkeiten des Eigentümers größer, wenn auch nicht unbegrenzt. Da bereits geringfügige optische Veränderungen als bauliche Veränderung anzusehen sind (z.B. farbliche Umgestaltung der äußeren Fensterrahmen, Sichtschutz am Balkon, Anbringen von Rollläden oder Markisen, Ausbau von Dachböden oder Kellerräumen), besteht die Gefahr, dass man bei einer Veränderung ohne entsprechende Zustimmung den ursprünglichen Zustand wieder herstellen muss.

 

Es lohnt sich also, die Teilungserklärung vor Abschluss eines Kaufvertrages genau zu prüfen.

 

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Auch für diejenigen, die bereits Eigentümer einer Wohnung sind oder ihr Objekt in Wohnungseigentum aufteilen möchten, bieten wir einen umfassenden Service. Wir beraten Sie als Wohnungseigentümer und Hausverwaltung in sämtlichen Angelegenheiten des Wohnungseigentumsrechts, von der Erstellung der Teilungserklärung bis zum Beschlussanfechtungsverfahren.